今年房贷第一年，总时间是20年，有必要转换成LPR利率么「存款利率进入1时代,大家要注意」

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今年房贷第一年，总时间是20年，有必要转换成LPR利率么

房贷第一年，房贷期限20年，有必要转换成LPR浮动利率？题主的这个问题是当下很多人遇到的，而房贷利率换锚还剩下一个月的时间，时间不多了，都需要在2020年8月31日前做出选择，先说结论，建议换。

1、LPR机制下的房贷利率和之前有何不同？

原有的房贷利率计算公式是这样的：房贷利率=贷款基准利率*（1±浮动比例），其中“浮动比例”是固定不变的，但是贷款基准利率会不定期的变动，上一次变动是2015年10月份，下调到4.9%，所以，在原来的房贷利率计算公式下，房贷执行利率的变化是取决于“贷款基准利率”的变化的。

现有的房贷利率计算公式是这样的：房贷利率=LPR+点数，其中“点数”是固定不变的，而LPR是每个月都会更新一次，理论上每个月都可能会变动，在实际中当然不会这么频繁，在现有的房贷利率计算公式下，房贷利率的变动取决于LPR的变动。

所以，是否要转换LPR浮动利率，其实就是看LPR未来的走势，如果未来是走低的趋势，那么肯定是转换划算，如果未来是走高的趋势，那么选择转为固定利率更划算。

2、LPR未来的走势是往上还是往下？

LPR是所有贷款利率市场报价，是所有贷款利率的定价基准，社会上所有贷款利率的***就是这个社会资金的成本，社会资金成本和什么相关？至少是和社会资金回报率是相关的，当社会资金回报率高的时候，能够承受的资金成本也高，资金回报率低的时候，能够承受的资金回报率也低。所以，社会资金成本是和社会资金回报率是正相关的。

而社会资金回报率是这GDP增速正相关的，经济发展速度快，赚钱也容易，这就反应在资金投资回报率高，而经济发展速度慢，赚钱就难，这就反应在资金投资回报率低，这个也就是为什么发达国家的利率都比较低，这是因为他们的经济发展速度比较慢。

所以，社会资金成本其实是和GDP增速是正相关的，简单来说就是LPR是和GDP增速正相关的，那么我们要判断LPR未来的走势，我们只需要判断GDP未来的走势就可以了。

去年GDP增速是6%，今年上半年是负数，今年全年也许也就是2%左右，虽然主要原因是疫情导致的经济增速下滑，但是即便是未来疫情结束了，那么GDP增速能够回到往日的6%吗？这个难度是挺大的，未来更可能的是5%、4%，甚至是3%。

长期来看，LPR走低是一个趋势，在短期来看，LPR已经降低了，目前是4.65%，如果未来一年维持这个水平不变，那么现在选择转换LPR浮动利率，就可以降低房贷利率0.15%（LPR从4.8%降低到4.65%）。

所以，选择转换LPR浮动利率更划算。

LPR，意思是“全国银行间同业拆借中心”，统计18家银行报出的各自的1年期和5年期以上贷款利率，剔除最低价、最高价后，计算算术平均价格。

中国人民银行公告内容

2019年央行发布公告，对将存量“浮动利率贷款的定价基准”转换为“贷款市场报价利率（LPR）”的有关事宜进行公告。

主要内容有以下几点：

1，2020年所有按揭贷款贷款的计算方式由“浮动利率”转换成LPR；存量房贷在选择上有两种，可以是LPR基础利率+基点，也可以把还贷利率固定下来，二选一，选定了就不能再改了。

2，切换从今年3月1日开始到8月31日结束，到底选哪一种，银行和商户协商决定。

专家解读

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次改革对存量贷款利率或者说原先的按揭贷款市场有一定的影响。但需要注意，这种影响是计算方式的变化，但利率本身不会变，或者说不会过多影响购房者的月供水平。长期看，LPR的走势跟货币政策和利率周期息息相关，如果预期市场利率会下降，那么以LPR为锚较为有利。

我的观点

简单直接，无论银行多么诱惑你，说那种还款利率多好，不用理他，就告诉他我选择“LPR基础利率+基点”的方式，不选择“固定利率”模式。

不要选错了，央行说了，这个选择一辈子就一次，定了无法更改，别做后悔事。

为什么呢？

一，发达国家在经济上走过的路，我们中国将来也会走；欧盟、日本等经济体已经进入负利率时代了，这怎么可能，你现在觉得不可能，但是在国外他就实实在在的发生了。2019年8月5日丹麦日德兰银行推出了负利率按揭贷款业务，房贷利率是-0.5%，你没看错，他就是负的，不光不交利息，还求着你贷款。人家都这样了，你觉得我们还远吗？

二，说说经济上的逻辑，经济不断发展，物资丰富，人口也不再增长，咱们的市场容量有限。也就是说企业生产出来的服务或者产品会超过全社会的消费需求。企业也就不再扩产，也就不需要向银行融资，进而资金无处可去，供大于求，你说资金的利息会不会跌呢？一定会的，只不过到达这个发达程度，是一个循序渐进的过程，这个过程也是利率不断下行的过程。

三，眼下情况；2019年11月20日，全国银行间同业拆借中心公布最新LPR报价，1年期LPR为4.15%；5年期以上LPR为4.8%。与上一次，10月21日公布报价相比，1年期下调5个基点，5年期以上下调5个基点。这样的下调，减轻房贷本身的压力；对于一套100万元贷款本金，30年等额本息的贷款模式，之前月供5762元，现在可减少31元/月，别看这少，1分也是爱，时间一拉长看30年就多了。

总之一句话，要换成LPR，因为20年，利率下降1%，这20年只内你可能会省出一部豪华轿车的钱来！

必须换。

很多人其实在纠结要不要换成LPR的事情，只要我们稍微分析下房贷挂钩LPR的潜在规则就知道，其实央行已经在暗示我们换成LPR了。

新房贷规则下，降息带来的优惠幅度更大

首先，我们来看看新政策到底是怎么规定的：

2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

对比我们现在的利率政策，新规做了两个重要的改变：

1. 将原先挂钩与基准利率改变为挂钩LPR
   

2. 将原先上下浮的方式改成了加减点

很多人都把注意力放在了基准利率改LPR上，却忽略了上下浮改加减点上。

新规的加点是怎么算的呢？是取当前执行利率与19年底的LPR差值，比如按照现在的基准利率4.9%算，如果你是下浮20%的，你当前的执行利率是3.92%，你的加点值就是3.92-4.8%=-0.88%。

很重要的一点是，转换成新规后，加减点的这个数字就固定了。这个会有很大的改变。

我举个例子。如果原先的基准利率4.9%，下浮20%，下浮的利率是0.98%，实际利率是3.92，如果后续降息，上下浮和加减点的新利率是不同的，举例降息1%的情况下，两者差距有多大？

• 上下浮的方式里，降息后的利率为3.9%*0.8=3.12%
  

• 在加减点的方式里，降息后的利率为3.9%-0.88%=3.02%

加减点的方式新利率更低，两者差了0.1%！

显然，新的方式在降息的情况下对原先下浮的人群力度更大。

央行新政的潜台词是希望更多的人降低房贷的负担

目前有房贷的人群中，绝大多数人都是享受下折的，也就是说，如果后续降息，有房贷的人将会享受到更大的降息力度。

按照目前国内的货币政策导向，未来的利率继续下调的概率非常大，只要后续降序，新政帮助有负债人群降低负担的力度会更大。

当然，如果是采用上浮的人群，在降息的情况下受惠的力度要弱一些，但是这些人大部分都是宏观调控最严格，国家最不希望你买房时候买的人吗？当然，这也从另一个维度印证了，我们要跟着国家导向走吗？

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